Dachsanierung: Was kostet ein neues Dach?

• Eine Dachsanierung umfasst in der Regel die Erneuerung von Eindeckung, Dachkonstruktion und Dachdämmung.
• Bei guter Pflege und geeigneter Materialwahl hält eine Dacheindeckung oft 50 bis 60 Jahre.
• Die Kosten einer Dachsanierung liegen – je nach Umfang und Material – zwischen ca. 100 und 560 Euro pro Quadratmeter; eine Komplettsanierung kann schnell 40.000 bis 80.000 Euro ausmachen.
• Staatliche Förderung durch BAFA und KfW reduziert die Investitionskosten; ein Energieberater ist meist nötig, um alle Möglichkeiten auszuschöpfen.

Bei einer kompletten Dachsanierung wird in der Regel zunächst der Zustand der Dachkonstruktion und des vorhandenen Materials geprüft. Anschließend entfernt man alte oder beschädigte Schichten wie Ziegel, Schiefer oder Dachpappe, um dann den Unterbau, die Lattung und eventuelle Schäden an Sparren oder Balken auszubessern.

Dabei spielt auch die Dachdämmung eine große Rolle: Oft wird eine moderne Dämmschicht eingebaut oder ausgebessert, um die Energieeffizienz des Hauses zu verbessern. Abschließend erhält das Dach eine neue Eindeckung und auch Dachrinnen und -abläufe werden kontrolliert oder erneuert. So wird sichergestellt, dass das Dach nicht nur optisch aufgewertet, sondern vor allem gegen Witterungseinflüsse geschützt ist.

Konkrete Maßnahmen am Dach können sein:

• Erneuerung der Dacheindeckung
  
• Verbesserung oder Ergänzung der Dachdämmung
• Reparatur oder Austausch von Holzbalken und Sparren
• Erneuerung von Anschlüssen und Abdichtungen
• Optimierung der Dachentwässerung
• Einbau oder Modernisierung von Dachfenstern
• Spenglerarbeiten

Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen Dächer von Gebäuden, die nach dem 01.02.2002 den Besitzer gewechselt haben, gedämmt werden. In einem solchen Fall ist das Dach zumindest so weit zu sanieren, dass die gesetzlichen Vorgaben für die Dämmung erfüllt werden.

Ist jedoch bereits eine Dämmung verbaut, die den Anforderungen des GEG genügt, kann man darauf verzichten. Grundsätzlich ist es aber auch immer dann sinnvoll, das Dach zu sanieren, wenn elementare Bauteile des Daches – wie z. B. die Eindeckung oder der Dachstuhl – nicht mehr ihren Zweck erfüllen, weil sie marode sind.

Die Lebensdauer eines Daches hängt stark von der Qualität der Materialien, den klimatischen Einflüssen und einer regelmäßigen Wartung ab. Grundsätzlich kann man sagen, dass eine klassische Dacheindeckung (z. B. mit Tonziegeln) 50 bis 60 Jahre halten kann.

Um diese Lebensdauer zu erreichen, sind einige Aspekte entscheidend:

• Regelmäßige Wartung: Beschädigte oder verrutschte Ziegel sollten umgehend ausgetauscht und Dachrinnen sowie Anschlüsse sauber gehalten werden. Dadurch lassen sich Folgeschäden durch Feuchtigkeit vermeiden.
• Klimatische Bedingungen: Starke Stürme, hohe Schneelasten oder intensive Temperaturschwankungen können das Material stärker beanspruchen und den Verschleiß beschleunigen.
• Baulicher Zustand: Wenn der Dachstuhl oder andere tragende Elemente Mängel aufweisen, kann eine umfassende Sanierung (inkl. Konstruktion) bereits vor dem Erreichen der üblichen Lebensdauer notwendig werden.
• Energetische Anforderungen: Gesetzliche Vorgaben (z. B. aus dem Gebäudeenergiegesetz, GEG) oder ein gestiegener Anspruch an den Wärmeschutz können eine Sanierung früher sinnvoll machen, wenn das Dach zwar noch intakt, aber energetisch ineffizient ist.

Die Kosten für eine reine Eindeckung des Dachs (ohne Dämmung) können bei ca. 100 bis 160 Euro pro Quadratmeter angesetzt werden. Für eine Dachsanierung mit Dämmung ist mit Kosten von ca. 40 bis 315 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Für die Sanierung des Dachstuhls inklusive Eindeckung und Dämmung – also für ein komplettes Dach – entstehen Kosten von ca. 190 bis 560 Euro pro Quadratmeter.

Wie viel eine Dachsanierung kosten wird, hängt davon ab, welche Sanierungsmaßnahmen nötig sind und welche Materialien zum Einsatz kommen. Wird das Dach zusätzlich gedämmt, hängen die Kosten auch von der Art der Dämmung ab.

Für ein komplettes Dach können Kosten von bis zu 560 Euro pro Quadratmeter entstehen. Wie sich die Kosten für die Dachsanierung zusammensetzen und wie hoch die Gesamt­kosten für Eindeckung, Dachdämmung und den neuen Dachstuhl sind, können Sie im Folgenden erfahren.

Neue Dacheindeckung ohne Dachdämmung

Die Kosten einer Dacheindeckung hängen im Wesentlichen davon ab, welches Material bzw. welche Art von Eindeckung vorgesehen ist. Für die Eindeckung eines 100 Quadratmeter großen Daches ist inkl. Einbau mit Gesamt-Kosten von rund 10.000 bis 16.000 Euro zu rechnen. Je nach gewünschtem Material kann die Dacheindeckung aber auch teurer werden. Da keine Dämmung mit verbaut wird, kann man leider keine Förderung für die Dacheindeckung erhalten.

Was kostet ein neues Dach mit Dämmung?

Wie viel eine Dachsanierung mit Dämmung kosten wird, ist in erster Linie von der Art der Dämmung abhängig. Steht ohnehin eine Neueindeckung an, empfiehlt sich die Aufsparrendämmung. Dabei liegen die Kosten nur für die Dämmung bei ca. 15.000 Euro für ein 100 Quadratmeter großes Dach. Inklusive Neueindeckung werden ca. 25.000 bis 31.000 Euro fällig. Daher ist die Aufsparrendämmung eigentlich nur zu empfehlen, wenn das Dach neu eingedeckt werden muss. Die Zwischensparrendämmung kann hingegen auch von innen eingebaut werden.

Als sogenannte Einblasdämmung für ein 100 Quadratmeter großes Dach ist sie bereits ab ca. 5.000 Euro zu haben. Kommen Mineralwollmatten als Dämmung zum Einsatz, kostet sie ca. 7.500 Euro. Für eine Untersparrendämmung werden mindestens 4.000 Euro fällig. Sie ist als Dämmung alleine jedoch meist nicht geeignet, da sie sonst zu viel Wohnraum kosten würde. Die günstigste Dach-Dämmung ist die Einblasdämmung der Geschossdecke zum Dachboden. Sie ist für einen unbegehbaren Dachboden von 60 Quadratmetern bereits ab 1.200 Euro erhältlich.

Kosten für einen neuen Dachstuhl

Wie viel ein neuer Dachstuhl kosten wird, hängt von der Größe ab. Außerdem sind die Kosten für Abriss und Entsorgung des alten Dachstuhls zu berücksichtigen. Dazu kommen Dämmung und Eindeckung. Für ein komplettes Dach mit 100 Quadratmeter Fläche zahlt man ca. 19.000 bis 56.000 Euro.

Wie viel kostet eine komplette Dachsanierung?

Die Kosten für eine komplette Dachsanierung inklusive neuer Dachkonstruktion (Dachstuhl), neuer Dacheindeckung und Dachdämmung variieren stark. Entscheidend sind Faktoren wie die Größe und Komplexität des Dachs, der gewünschte Dämmstandard, die Materialauswahl sowie der Zustand des vorhandenen Dachstuhls. Bei einem mittelgroßen Einfamilienhaus mit einer zu sanierenden Dachfläche von etwa 120 m² und durchgängig zu erneuerndem Dachstuhl können die Gesamtkosten schnell zwischen 40.000 und 80.000 Euro liegen.

Die gute Nachricht: Die komplette Dachsanierung wird staatlich gefördert, wenn eine Dämmung verbaut wird. Gemeint ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude, kurz BEG. Zuständige Förderinstitute sind – je nachdem, ob es sich um Einzelmaßnahmen oder eine Komplettsanierung handelt – entweder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Dachsanierungen werden in Deutschland im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gefördert, wenn dabei auch das Dach gedämmt wird. Zur Verfügung stehen zwei Förderungen:

Zum einen gibt es die Förderung von Einzelmaßnahmen (BEG EM) des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Für die Förderung von Komplettsanierungen bzw. der Sanierung zum Effizienzhaus (BEG WG) ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit dem Programm KfW 261 zuständig.

Förderung für Einzelmaßnahmen

Vom BAFA können Sie in der BEG EM für Ihre Dachsanierung mit Dämmung eine Förderung von maximal 15 Prozent der Investitionskosten von maximal 30.000 Euro erhalten. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) steigt die Förderung auf 20 Prozent und die maximal förderfähigen Kosten auf 60.000 Euro. Sie sollten also unbedingt über einen iSFP nachdenken. Denn das entspricht einer Förderung von bis zu 12.000 Euro, wenn die Dachsanierung (Dämmung) von einem Energieberater in einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) empfohlen wurde. Seine Mitwirkung ist für den Erhalt der Förderung ohnehin vorgeschrieben.

Neu seit 2024 ist der Ergänzungskredit der KfW für die Sanierung von Einzelmaßnahmen. Die maximale Kreditsumme liegt bei 120.000 Euro pro Wohneinheit. Außerdem erhalten Sie eine Zinsvergünstigung von 2,5 Prozent, wenn Sie ein maximales zu versteuerndes Haushaltseinkommen von 90.000 € im Jahr haben.

* mit individuellem Sanierungsfahrplan; ** Zinsvergünstigung bei maximalem zu versteuernden Haushaltseinkommen von 90.000 € im Jahr

Förderung für Komplettsanierung

Sie können die Sanierung Ihres Daches aber auch im Rahmen einer Komplettsanierung nach BEG WG von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördern lassen. Im Programm KfW 261 können Sie auch Förderungen zur Dachsanierung erhalten, wenn eine Dämmung mit verbaut wird. Neben einem Kredit bis zu 150.000 Euro erhalten Sie einen Tilgungszuschuss von maximal 25 Prozent der Kreditsumme als Förderung. Das entspricht einem Tilgungszuschuss von 37.500 Euro.

Unter Berücksichtigung aller möglichen Boni können Sie sogar auf einen Fördersatz von 45 Prozent kommen. Bis zu 67.500 Euro Förderung können Sie so bekommen. Sollten Sie hierzu Fragen haben, helfen Ihnen unsere Kundenberater gerne weiter. Sie kennen sich bestens mit der Bonus-Förderung der KfW aus. Für die maximale Förderung muss das Gebäude den Effizienzhausstandard EH 40 erneuerbare Energien-Klasse erreichen. Außerdem muss ein Energieberater in die Sanierung mit eingebunden werden.

* Erneuerbare-Energien-Klasse **inkl. WPB-Bonus

Die offizielle KfW-Produktinfo

Diese kompakte Übersicht der KfW unterstützt Sie bei der optimalen Durchführung Ihrer Fördermittelbeantragung.

Die Dachfläche vermieten gegen Dachsanierung – das war für Besitzer von Einfamilienhäusern vor ein paar Jahren noch ein lukratives Modell zur Finanzierung der Dachsanierung. Dabei wurde das Dach an den Betreiber einer Photovoltaik-Anlage vermietet und im Gegenzug sanierte der Betreiber das Dach des Vermieters vor der Installation der PV-Anlage.

Inzwischen ist die Einspeisevergütung für Photovoltaikstrom jedoch so weit gesunken, dass dieses Finanzierungsmodell nur noch bei sehr großen Dachflächen wie z. B. Scheunen oder Fabrikhallen lohnt. Für Einfamilienhäuser kommt dieses Modell daher nicht mehr infrage.

Wer ein Gebäude besitzt, das zwischen 1960 und 1990 gebaut wurde, trifft bei der Sanierung des Daches unter Umständen auf Dachbauteile aus Eternit oder Asbest. Wer ein Eternit Dach sanieren will, muss dieses unbedingt fachmännisch demontieren und entsorgen lassen.

Die darin enthaltenen Asbestfasern sind krebserregend und stellen eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit dar. Die Entfernung und Entsorgung von Asbest oder asbesthaltigen Eternitplatten kostet in der Regel zwischen 40 und 75 Euro pro Quadratmeter. Bei 100 Quadratmeter Dachfläche entstehen somit Kosten von 4.000 bis 7.500 Euro, zusätzlich der üblichen Kosten einer Dachsanierung.

Eine Dachsanierung ist in der Regel nicht nur ein wichtiger Beitrag zur Werterhaltung der Immobilie, sondern bietet auch Potenziale zur Energieeinsparung. Gerade in Zeiten steigender Energiekosten zahlt es sich aus, Dach und Dämmung auf den neuesten Stand zu bringen. Zudem fördert der Staat Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, sodass ein Teil der Kosten durch Förderprogramme (BAFA, KfW) aufgefangen werden kann.

Selbst wenn das Dach äußerlich noch in Ordnung wirkt, lohnt sich ein Blick auf den Zustand der Dachkonstruktion und Dämmung. Denn schon kleine Risse oder Feuchtigkeitsschäden können hohe Folgekosten verursachen, wenn sie nicht rechtzeitig entdeckt und behoben werden. Mit einer vollständigen Sanierung profitieren Sie daher gleich mehrfach: Sie verbessern den Wärmeschutz, schützen das Gebäude langfristig vor Witterungseinflüssen und steigern den Wert Ihrer Immobilie. Auf lange Sicht ist eine Dachsanierung somit eine Investition in die Zukunft, die sich in puncto Komfort, Sicherheit und Kostenersparnis eindeutig lohnt.

Wichtig: Der Energieberater kann das Sanierungskonzept optimal auf Ihr Haus abstimmen und übernimmt die notwendigen Schritte, damit Sie von den staatlichen Förderungen profitieren können. In vielen Fällen ist der Energieberater sogar Pflicht, um Förderung zu erhalten.

Mike Kinder hat einen Master of Engineering im Bereich „Energieeffizientes und nachhaltiges Bauen“ und ist seit 2017 in der Bau- und Sanierungsbranche tätig. Als zertifizierter Energieeffizienz-Experte für Wohngebäude setzt er sich leidenschaftlich für innovative und nachhaltige Sanierungslösungen ein.

Wenn er nicht gerade für Energieheld schreibt, trägt er dazu bei, Ansätze zu entwickeln, um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen. Hier gelangen Sie zu Mikes LinkedIn Profil.