Wenn es teurer wird » Finanzierung der Sanierung

Damit eine Immobilie über einen längeren Zeitraum rentabel bleibt, sollte diese in regelmäßigen Abständen mit Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen instand gehalten werden. Dies dient ebenso der Werterhaltung für nachfolgende Generationen sowie der Wertsteigerung der Immobilie selbst.

Wenn die für einen Umbau benötigten finanziellen Mittel nicht ausreichen, die schnell eine fünfstellige Summe erreichen können, gilt es, diverse Finanzierungsangebote der Banken anzunehmen.

In diesem Bereich gibt es mittlerweile eine große Auswahl, wie zum Beispiel den KfW 151 Förderkredit oder Modernisierungskredite, welche sich für Umbaumaßnahmen optimal eignen. Dieser ist allerdings auf maximal 50.000 Euro (bzw. 100.000 bei Sanierung zum KfW-Effizienzhaus) beschränkt. Wenn es bei Komplettsanierungen mal teurer wird, gibt es natürlich noch die regulären Kredite der Privatbanken.

Wir erläutern nachfolgend, worauf bei einem Modernisierungskredit zu achten ist.

Was ist der Modernisierungskredit?

Der Modernisierungskredit ist ein zweckgebundener Kredit für Immobilieneigentümer. Das bedeutet, die Verwendung der Kreditsumme ist ausschließlich für die Modernisierungsmaßnahmen der im Vertrag festgelegten Immobilie zu verwenden. Dank der Zweckbindung liegt der Zinssatz des Modernisierungskredits erheblich unter dem Zinslevel herkömmlicher Ratenkredite.

Da Mieter ohne das Einverständnis des Immobilieneigentümers keine baulichen Veränderungen vornehmen dürfen, sind diese nicht berechtigt, einen Modernisierungskredit anzufordern und abzuschließen.

Des Weiteren können Banken bei höheren Kreditsummen einen Eigenkapitalanteil fordern, welcher bei höchstens 20 bis 30 Prozent liegt. Sind beispielsweise bauliche Maßnahmen im Umfang von 30.000 Euro geplant, müssten z.B. 6.000 bis 9.000 Euro selbst aufgebracht werden, wenn die Bank einen Eigenkapitalanteil voraussetzt.

Eine Kreditabsicherung ist meistens nicht notwendig, jedoch kann eine Bank bei sehr hohen Kreditsummen von Modernisierungskrediten eine Grundschuldeintragung fordern. Auch wenn die Eintragung einer Grundschuld mit zusätzlichen Kosten zu Buche schlägt, kann es unter Umständen lohnend sein, der Bank diese Variante von selbst anzubieten, da durch die Eintragung meist der Zinssatz automatisch gemindert wird.

Worauf muss bei einem Modernisierungsdarlehen geachtet werden?

Wie bei jeder Investition ist es zunächst ratsam, einen Sanierungsplan zu erstellen. Hierfür werden die Kosten, welche für die Modernisierung oder den Umbau der Immobilie erforderlich sind, möglichst genau kalkuliert. Das dient zum einen der Berechnung der benötigten Darlehenssumme und zum anderen vergeben die Banken per se keinen Modernisierungskredit, wenn die anstehenden Kosten nicht plausibel dargelegt werden.

Um einen ungefähren Anhaltspunkt zu haben, wie hoch die zu erwartenden Rückzahlungsraten und die Laufzeit des Modernisierungsdarlehens sind, können online diverse Kreditrechner verwendet werden. Diese geben Auskunft, wie hoch der Zinssatz der jeweiligen Anbieter ist. Hierbei ist zu beachten:

Je länger die Kreditlaufzeit ist, desto höhere Zinsen fallen an. Natürlich ist auch der Gang zur Hausbank und weiteren Kreditinstituten ratsam, um mehrere Angebote für einen Modernisierungskredit einzuholen.

Seit 2014 sind laut Urteil des Bundesgerichtshofs keine Bearbeitungsgebühren für Modernisierungsdarlehen mehr erlaubt, sodass diese bei der vorläufigen Berechnung nicht mehr mit eingeplant werden müssen.

Bei der Einholung aller Informationen für einen Modernisierungskredit sollten Immobilieneigentümer allerdings nicht nur auf den Zinssatz und die Laufzeit achten. Auch die Optionen der Sondertilgungen, durch welche das Darlehen schneller zurückgezahlt wird, dürfen nicht außer Acht gelassen werden.

Damit die endgültige Entscheidung der Vergabe des Modernisierungskredits fallen kann, benötigen die Banken diverse Unterlagen, welche von Bank zu Bank variieren. Unterlagen, die auf keinen Fall fehlen dürfen, sind Dokumente der Immobilie, Umfang und Art der baulichen Maßnahmen sowie Nachweise zur finanziellen Situation des Immobilieneigentümers.

Für was kann der Modernisierungskredit verwendet werden?

Welche baulichen Maßnahmen unter den Begriff Modernisierung einer Immobilie fallen, ist im § 555b BGB festgehalten. Dazu zählen sämtliche Maßnahmen, deren Umsetzung entweder

• neuen Wohnraum erschaffen,
• den Wert der Immobilie nachhaltig steigern,
• den Wasserverbrauch reduzieren,
• die Qualität der Wohnverhältnisse nachhaltig steigern oder
• den Energieverbrauch auf Dauer nachhaltig senken.

Kurzum, es gelten alle Modernisierungsarbeiten, die den Immobilienwert auf Dauer erhöhen.

Steuervorteile bei der Modernisierung von Altbauten

Wer einen sehr alten Altbau modernisieren bzw. sanieren möchte, muss mit weitaus höheren Kosten rechnen –  besonders bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz gestellt sind, da bei diesen Immobilien die Bausubstanz nicht verändert werden darf. Dieser höhere Bedarf an Kapital kann der Immobilieneigentümer die ersten acht Jahre nach Kauf zu neun Prozent jährlich beim Steuerausgleich geltend machen, in den nachfolgenden vier Jahren mit jeweils sieben Prozent. Nutzt der Eigentümer den denkmalgeschützten Altbau selbst, sind es jährlich neun Prozent für insgesamt zehn Jahre.

Bei Altbauten, die vor 1925 erbaut wurden, können lediglich die Anschaffungskosten mit 2,5 Prozent jährlich abgesetzt werden und bei Immobilien nach 1925 sogar nur 2 Prozent.

Der KfW 151 Förderkredit als Alternative zum Modernisierungskredit

Die Abkürzung KfW steht für „Kreditanstalt für Wiederaufbau“ und ist eine öffentliche Förderbank, welche die energieeffiziente Sanierung sowie den Hausbau fördert.

Der KfW 151 Förderkredit bewilligt eine maximale Kreditsumme von 100.000 Euro, wobei es bei Einzelmaßnahmen nur 50.000 Euro sind. Der Zinssatz beginnt bei 0,75 Prozent mit einer Laufzeit von 4 bis 30 Jahren, wobei die Zinsbindung 10 Jahre beträgt. Bei Effizienzhäusern wird zudem ein weiterer Tilgungszuschuss von mehreren Prozent gewährt.

Für einen Förderkredit für die altersgerechte Sanierung bleiben der Zinssatz sowie die Laufzeit gleich. Der maximal gewährte Darlehensbetrag ist 50.000 Euro und die Zinsbindung liegt bei 5 bis 10 Jahren.

Je nachdem, welche baulichen Maßnahmen für die Sanierung bzw. Modernisierung der Immobilie anfallen, kann der KfW 151 Förderkredit sogar die günstigere Alternative sein. Der Tilgunszuschuss nach der Umsetzung macht diesen Kredit besonders interessant.

Die Förderungen „KfW Zuschuss 430“ und „KfW-Kredit 152“

Wann amortisieren sich die Modernisierungskosten?

In vielen Fällen amortisieren sich die Investitionen für einen Modernisierungskredit schon nach ca. 20 bis 25 Jahren. Dies hängt natürlich stark von der Investitionssumme und den vorgenommenen baulichen Maßnahmen ab. Wenn man bedenkt, dass die heutigen Baumaterialien und Baumaßnahmen qualitativ so konzipiert sind, dass sie mehrere Jahrzehnte halten, ist eine langfristige Senkung der Energiekosten und somit eine enorme Kosteneinsparung gewährleistet, von der auch nachfolgende Generationen profitieren. Um dies besser zu veranschaulichen, folgen einige grobe Durchschnitts-Beispiele für ein Einfamilienhaus:

• Durch die Erneuerung der Fenster und den Einbau einer effizienteren Gasheizung können bis zu 1.000 Euro jährlich gespart werden.
• Ein neues Dach erspart ebenso ca. 1.000 Euro jährlich.
• Solarzellen auf dem Dach für die Warmwasseraufbereitung sorgen jährlich etwa für 200 Euro Einsparung.
• Mit der Dämmung der Außenfassade können ca. 700 Euro jährlich gespart werden.

Fazit

Durch eine Modernisierung wird nicht nur nachhaltig die Umwelt geschützt, sondern es wird zudem der Immobilienwert erhöht. Mit dem passenden Kozept und einer geeigneten Finanzierung lassen sich somit mehrere Fliegen mit einer Klappe schlagen.

Quellen:
Titelbild: © sculpies / shutterstock.com