Mieterhöhung nach Modernisierung: Alles zur Modernisierungsumlage
Von Mike Kinder
Für alle Beteiligten ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung in Mehrfamilienhäusern kein angenehmes Ereignis. Während sich Mieter über steigende Kosten ärgern, fürchten Vermieter einen herben Vertrauensverlust.
Wird die Miete aufgrund einer Modernisierung erhöht, ist der meiste Ärger jedoch unbegründet. Wir erläutern die Modernisierungsumlage Schritt für Schritt und geben hilfreiche Tipps für Mieter und Vermieter.
Mieterhöhung nach Modernisierung: Darum ist sie notwendig
Energetische Sanierungsmaßnahmen sind leider immer mit gewissen Investitionskosten verbunden, aber selbst schmerzlich hohe Summen amortisieren sich in absehbarer Zeit. Durch die Modernisierung von Dämmungen und Heizungsanlagen lassen sich auch in Mehrfamilienhäusern die Energiekosten um ein Vielfaches verringern. Genauso wie sich das Haus verändert, muss sich aber auch die Mietzahlung verändern.
Um die Investitionskosten der Modernisierung aufbringen zu können, müssen viele Vermieter daher auf die sogenannte Modernisierungsumlage zurückgreifen und eine Mieterhöhung nach der Modernisierung fordern. Man mag sich nun zu Recht wundern, wo die soeben noch angepriesenen Ersparnisse abgeblieben sind. Es besteht aber kein Grund zur Sorge, denn gespart wird immer noch.
Langfristiger Nutzen einer Modernisierung
Wer eine Modernisierung nur bezüglich kurzfristiger Kosten bewertet, der misst an dieser Stelle leider mit dem falschen Maß.
Zwar rückt die Energiewende damit immer ein wenig aus dem Alltag heraus, aber der volle Nutzen einer energetischen Gebäudesanierung zeigt sich erst in der Zukunft - dafür dann aber in beachtlicher Weise.
Dass die fossilen Brennstoffe langsam zur Neige gehen, ist kein Geheimnis und sollte jedem hinreichend bekannt sein. Auch auf dem Wohnungsmarkt wird der Faktor Energie daher in Zukunft noch mehr an Bedeutung gewinnen.
In einem beispielhaften Szenario wurde im Jahr 2015 die Fassade eines Mehrfamilienhauses gedämmt werden, sodass die Heizkosten nach dieser Modernisierung um ein Vielfaches gesenkt werden. Um diese Maßnahme zu finanzieren, wird die Miete nach der Modernisierung erhöht. Während der Amortisationszeit werden die Bewohner keine markanten Einsparungen bemerken können.
Nur die Wohnbedingungen verbessern sich durch die Modernisierung sofort sehr deutlich. Zum Beispiel bleiben Wohnungen durch effizientere Wärmedämmungen im Sommer kühler und im Winter wärmer, während sich zusätzlich noch der Schallschutz verbessert.
Schaut man jedoch einmal in die Zukunft, sehen die Verhältnisse bezüglich der Einsparungen schon ganz anders aus: Im Jahr 2040 bescheren ungedämmte Mehrfamilienhäuser zwar günstige Kaltmieten, aber die letztendliche Warmmiete ist um ein Vielfaches teurer, da die Heizkosten seit 2015 erheblich gestiegen sind. Kein wünschenswertes Szenario, aber leider keine Fiktion.
Natürlich wäre es anmaßend zu behaupten, eine präzise Prognose der Heizkostenentwicklung erstellen zu können, aber das Szenario zeigt eine eindeutige Entwicklung. Der Gaspreis hat sich beispielsweise innerhalb der letzten 30 Jahre verdoppelt. Bei zunehmender Verknappung der Rohstoffe ist es kaum anzunehmen, dass sich hier ein gegenläufiger Trend entwickelt.
Ökologischer Mehrwert einer Modernisierung
Bei Geldfragen rückt der ökologische Aspekt einer Modernisierung schnell einmal in den Hintergrund. Trotzdem ist der nachhaltige Schutz unserer Umwelt und unseres Planeten keine Nebensächlichkeit. Wenn man sich die Fakten einmal vor Augen führt, dann erkennt man: Die meisten Gebäude stammen in Deutschland sogar aus dem letzten Jahrtausend! Besonders die vorherrschende Dämmqualität entspricht in den wenigsten Fällen dem heutigen Standard, weshalb an dieser Stelle einfach sehr viel Energie verschwendet wird.
Vorherige Generationen haben dieses Problem bereits auf uns abgewälzt, sodass die Lösung nicht noch weiter in die Zukunft verschoben werden kann. Unsere Kinder werden es uns nicht nur danken, dass wir die Gesellschaft ein ganzes Stück umweltfreundlicher gestaltet haben - sie werden tatsächlich darauf angewiesen sein.
Mieterhöhung nach Modernisierung: gesetzliche Grundlage
Wenn einem schon eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung bevorsteht, dann soll die ganze Sache auch auf einer rechtlichen Grundlage und nicht der Fantasie des Vermieters beruhen. Glücklicherweise sind Mieterhöhungen in Deutschland gesetzlichen Vorgaben unterworfen.
Wer alles im Original nachlesen möchte, der findet die Bestimmungen im Bürgerlichen Gesetzbuch unter den Paragrafen 557 bis 561. Zwischen allen Einzelnormen sind jedoch besonders drei Fragen entscheidend:
- Wann ist die Mieterhöhung rechtmäßig?
- Welche Vorgaben muss der Vermieter einhalten?
- Wie hoch darf die Miete ausfallen?
Wann ist die Mieterhöhung nach einer Modernisierung rechtmäßig?
Eine legale Mieterhöhung kann sich auf viele Ursachen gründen, aber im Fall einer Modernisierung existieren besondere Bestimmungen. Allgemein gilt: Nur wenn eine Sanierungsmaßnahme Heiz- bzw. Stromkosten einspart, oder die Wohnqualität entscheidend verbessert, ist sie als Modernisierung anzusehen.
Notwendige Reparaturen und Instandhaltungen fallen nicht in diese Definition (auch nicht, wenn sie während der Modernisierung durchgeführt werden), weshalb sie keine Mieterhöhung nach sich ziehen dürfen, bzw. von den Gesamtkosten der Modernisierung abgezogen werden müssen. Folgende Maßnahmen gelten als Modernisierung, da sie die Energieeffizienz und/oder Wohnqualität verbessern:
- Installation von Etagen- oder Zentralheizung statt Einzelöfen
- Austausch der Fenster (Isolierverglasung statt Einfachglas und Schallschutzfenster statt normaler Fenster an befahrenen Straßen)
- Wärmeisolierung der Fassade
- Einbau eines Aufzugs (Allerdings können Wohnungen, die vom Aufzug nicht oder nur unwesentlich profitieren, von der Modernisierungsumlage ausgeschlossen sein)
- Neueinbau von Kacheln oder Fliesen statt bisherigem Farbanstrich
- Errichtung eines Balkons
- Ersatzverlegung von elektrischen Leitungen zur Erhöhung der Sicherheit
- Sofern dieser noch nicht vorhanden ist, Einbau eines Stromzählers zur Verbrauchsmessung
- Austausch der Türen, wenn dadurch höhere Einbruchssicherheit erreicht wird
- Begrünung der Hoffläche oder Neugestaltung einer Rasenfläche, wenn der Wohnwert erhöht wird
Von einer Modernisierung zu profitieren, bedeutet nicht immer, auch auf direktem Wege Geld zu sparen. Wird zum Beispiel ein Gebäude für altersgerechtes Wohnen umgestaltet, so lässt sich der Mehrgewinn durch einen Aufzug nur schwerlich auf finanzieller Ebene darstellen. Genauso verhält es sich mit Schallschutzfenstern, die bezüglich der Wohnqualität ein erhebliches Plus schaffen.
Welche Vorgaben muss der Vermieter bei einer Mieterhöhung einhalten?
Damit die Mieterhöhung nach einer Modernisierung rechtmäßig ist, muss der Vermieter sich an ein festes Prozedere halten. Dieses ist zwar gesetzlich vorgeschrieben, aber dient hauptsächlich der Transparentmachung der Kosten, damit einzelne Bewohner die Modernisierungsumlage konkret nachvollziehen können. Die gesamte Mieterschaft dient somit gleichermaßen als kontrollierende Instanz, da auf diesem Weg eine unrechtmäßige Kostenerhöhung bei einer Modernisierung sofort offenbar wird.
Die Mitteilung der Mieterhöhung muss drei Monate vor Beginn der Modernisierung geschehen und eine genaue Begründung der Preissteigerung enthalten. Die Begründung kann unter Zuhilfenahme eines Mietspiegels, einem Sachverständigengutachten oder der Benennung von drei Vergleichswohnungen geschehen. Der Vermieter sollte aus Kulanzgründen noch folgende Zusatzangaben machen:
- Gesamtkostenauflistung der Modernisierungsmaßnahme
- Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Baummaßnahmen
- Verhältnis zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten
- Verteilerschlüssel, falls mehrere Wohnungen modernisiert werden
Mieterhöhung nach Modernisierung: Wie hoch kann sie ausfallen?
Generell hängt die Mieterhöhung natürlich vom Umfang der Modernisierung ab. Es gibt jedoch bestimmte gesetzlich verankerte Obergrenzen für die Mieterhöhung, die den Mieter davor schützen, dass die Wohnungsmiete ins Unendliche wachsen kann.
Im Paragraf 559 „Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen“ des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist festgelegt, dass im Zusammenhang mit einer Modernisierung die jährliche Miete um maximal 8 Prozent erhöht werden darf. Vor der Mietrechtsänderung 2019 hatte das Gesetz den Vermietern noch bis zu 11 Prozent zugestanden.
Abgesehen von der 9-Prozent-Obergrenze gilt aktuell außerdem die Kappungsgrenze. Sie regelt, dass die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden darf (Ausnahmen: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Veränderungen von Betriebskosten). Hat die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter betragen, darf sie nicht um mehr als 2 Euro erhöht werden.
Für den Heizungstausch gibt es seit Januar 2024 eine neue Kappungsgrenze: Die Miete darf um nicht mehr als 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden.
Als Mieter hat man nicht die gesamten Kosten der Modernisierung zu tragen. Relevant sind nur die Aufwendungen für die tatsächlichen Sanierungsarbeiten. Folgende Kosten sind dabei ausgenommen:
- Zinsen für Kredite
- Anfallende Verwaltungskosten
- Erschließungskosten für Straßenbaumaßnahmen
- Mietausfälle durch zeitweise unbewohnbare Wohnungen bzw. Mietminderungen
- Ansprüche der Mieter, die im Rahmen der Arbeiten entstanden sind (Hotelkosten)
Modernisierungsumlage: Leitfaden für Mieter & Vermieter
Damit keine Partei übermäßig unter einer Modernisierung zu leiden hat, empfiehlt sich ein ausführlicher Austausch zwischen allen Beteiligten. Der Vermieter muss sein Anliegen vorbringen und die Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung ankündigen, aber Mieter sollten sich im Gegenzug auch nicht querstellen und die Modernisierung unnötig erschweren.
So sollten sich Mieter bei Mieterhöhung nach einer Modernisierung verhalten
Da Mieter durch Bauarbeiten und die Mieterhöhung eine Mehrbelastung erfahren, stehen ihnen in diesem Fall auch einige Rechte zu, um die Situation zu erleichtern. Diese Rechte stehen dem Mieter zu:
- Je nach Art der Beeinträchtigung, steht dem Mieter das Recht auf Minderung des Mietzinses zu.
- Kosten für notwendige Hotelaufenthalte müssen vom Vermieter erstattet werden.
- Während der Bauarbeiten entstandene Wohnungsschäden müssen ebenfalls vom Vermieter erstattet werden.
- Die Mieterhöhung wird erst drei Monate nach Bekanntmachung fällig.
- Die Mieterhöhung muss nicht gezahlt werden, wenn eine nachfolgende, reguläre Mieterhöhung das Mietspiegelniveau erreicht.
- Eine Mieterhöhung muss in besonderen Härtefällen nicht gezahlt werden.
- Generell kann ein Mieter den geplanten Sanierungsmaßnahmen seine Zustimmung verwehren. In diesem Fall wird die Angelegenheit vor Gericht geprüft.
Es muss hierbei angemerkt werden, dass eine Modernisierung nur in den wenigsten Fällen eine dauerhaft merkliche Belastung darstellt.
Darauf sollten Vermieter achten
Nur wenn die Modernisierungsumlage fair berechnet wird, lässt sich ein guter Kompromiss zwischen Kostenersparnis und Amortisationszeit finden. Möchte man eine gleichmäßige Verteilung der Investitionskosten zwischen Mieter und Vermieter erreichen, ist die volle Modernisierungsumlage oftmals zu hoch.
Von Fall zu Fall müssen die letztendlichen Werte selbstverständlich neu errechnet werden, aber wir haben für Sie einmal eine Beispielrechnung zusammengestellt, um die ganze Angelegenheit etwas übersichtlicher zu gestalten. Um im untenstehenden Beispiel fair zu handeln, sollte der Vermieter nur etwa 60 Prozent der gesetzlich möglichen Modernisierungsumlage erheben.
Auf diese Weise entspricht die Kaltmietenerhöhung mittelfristig auch den durchschnittlichen Heizkostenersparnissen aller Mieter. Für den Vermieter hätten sich in diesem Fall die anfänglichen Investitionskosten nach 20 Jahren vollkommen amortisiert. Darüber hinaus erhöht sich auch der Gebäudewert bei einem Verkauf um den Wert der Modernisierungsmaßnahme.
Diese Rechnung geht von einer minimalen Gaspreis-Steigerung von 5 Prozent pro Jahr aus. Durch die zunehmende Verknappung der fossilen Brennstoffe ist aber durchaus eine noch größere Steigerung möglich, die letztendlich für noch höhere Einsparungen nach der Sanierung sorgt. Hinzu kommt der für den Mieter gestiegene Wohnkomfort (zum Beispiel durch höhere Wandinnentemperaturen).
Beispielrechnung Modernisierungsumlage: Fassadendämmung bei einem Mehrfamilienhaus
Hier finden Sie ein Beispiel für die Berechnung der Modernisierungsumlage. Neben allen notwendigen Investitionskosten sind auch die zu erwartenden Ersparnisse bei den Heizkosten aufgeführt.
Ausgangssituation: Mehrfamilienhaus mit 15 Parteien á 65 m²: Wohnfläche 975 m² (zentrale Gasheizung, Vollziegel-Mauerwerk, rechteckiger Grundriss, freistehend). Monatsmiete für eine 65 m²-Wohnung: 600 Euro + 75 Euro Heizkosten.
I. Schritt - Berechnung der gesetzlich umlagefähigen Investitionskosten
Im Folgenden werden Sie sehen, wie die theoretische Modernisierungsumlage für unsere Beispielrechnung zustande kommt. Das Ergebnis beschreibt allerdings nur den möglichen Kostenrahmen. Um den Mietern entgegenzukommen, sollte eine geringere Umlage gewählt werden.
| Investitionskosten | Betrag |
|---|---|
| Fassadendämmung | 100.000 € |
| Enthaltene Instandhaltungskosten | -18.000 € |
| Enthaltene Förderung (BAFA*) | -12.000 € |
| Gesamt | 70.000 € |
* 20 Prozent von max. 60.000 € förderbaren Investitionskosten. Davon 15 % Zuschuss und 5 % iSFP-Bonus
Nach Abzug der nicht anrechenbaren Instandhaltungskosten und der erhaltenen Förderung ergibt sich eine Investition von 70.000 Euro. Der Vermieter könnte nun bis zu 8 Prozent dieser Kosten jährlich auf die Mieter umlegen, woraus sich die maximale Mieterhöhung von 5.600 Euro pro Jahr ergibt - für alle Mietparteien insgesamt.
| Anteile der Modernisierungsumlage | Betrag |
|---|---|
| Max. umlegbare Investitionskosten (8 % von 70.000 €) | 5.600 € pro Jahr |
II. Schritt - Wahl einer Modernisierungsumlage durch Erhöhung der Kaltmiete
Steht die Höhe der Modernisierungsumlage fest, muss der Vermieter sich wie erwähnt für den Grad der Ausschöpfung entscheiden. Hier kann er den Mietern sehr entgegenkommen, wenn er nicht den vollen gesetzlichen Rahmen zur Umlage auf die Jahresmiete ausnutzt.
III. Schritt – Berechnung der Amortisationszeit der Investitionskosten
Die Amortisation der Investitionskosten erfolgt bei Umlage von 3.360 Euro pro Jahr (60 Prozent der gesetzlichen Höchst-Modernisierungsumlage von in diesem Fall 5.600 Euro) nach 21 Jahren. Also: Selbst wenn der Vermieter nicht die gesamten Kosten auf alle Mietparteien umlegt, hat sich die gesamte Investition bereits nach absehbarer Zeit amortisiert. Die Möglichkeiten im Überblick:
| Umlage auf Mieter | Gesamtbetrag pro Jahr | Amortisation der Investition |
|---|---|---|
| 100 % | 5.600 € | Nach 12,5 Jahren |
| 60 % | 3.360 € | Nach 21 Jahren |
Jährliche Heizkosteneinsparung einer 65 m²-Wohnung
Zuvor hatte eine Mietpartei durchschnittliche Heizkosten in Höhe von 75 Euro. Durch die neue Fassadendämmung können nach der Sanierungsmaßnahme 20 Prozent der Heizkosten eingespart werden, sodass nur neu nur noch 60 Euro Heizkosten fällig werden.
Die dadurch gesparten 15 Euro können also von der Mieterhöhung durch die Modernisierungsumlage abgezogen werden. Je nachdem, zu welchem Teil der Vermieter die Sanierungskosten umlegt, wird durch die eingesparten Heizkosten die Gesamtmiete nur unwesentlich höher sein als zuvor.
| Gesamtmiete alt* | Umlage auf Mieter | Erhöhung pro Mietpartei | Heizkosten-Ersparnis | Gesamtmiete neu* |
|---|---|---|---|---|
| 675 € | (Keine Modernisierung) | -- | -- | 675 € |
| 675 € | 60 % | ca. 18,5 € pro Monat | 15 € pro Monat | 678,5 € |
| 675 € | 100 % | ca. 31 € pro Monat | 15 € pro Monat | 691 € |
* Monatsmiete inkl. Heizkosten pro Mietpartei
Es wird deutlich: Die zu erwartenden Einsparungen bei den Heizkosten halten sich - auch noch bei der 100-Prozent-Umlage - in einem überschaubaren Rahmen. In jedem Fall bleibt die Erhöhung der Netto-Miete (600 Euro für 65 Quadratmeter) unter der monatlichen Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter.
Energieheld Fazit zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung
Die Modernisierungsumlage ist keine Gesetzeslücke für habgierige Vermieter, die sich an unschuldigen Mietern bereichern wollen. Ohne die Umlage könnten energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen häufig gar nicht durchgeführt werden, da die Kosten für den Vermieter alleine untragbar wären.
Es darf dabei auch niemals vergessen werden, dass alle Parteien von einer Modernisierung profitieren. Jeder möchte natürlich gerne sparen, aber faktisch gesehen nimmt der Mieter nach der Sanierung einen qualitativ höheren Wohnstandard in Anspruch und muss den Vermieter dafür auch entsprechend vergüten.
Steht eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ins Haus, so zahlt sich eine ausführliche Informationspolitik aus, um den Interessen von allen Beteiligten entgegenzukommen. Kompromisse können nur dann gefunden werden, wenn alle Parteien an diesem Prozess beteiligt sind. Wer sich davor verschließt, der schiebt die Angelegenheit nur auf und geht ihr nicht tatsächlich aus dem Weg.
Zum Autor: Mike Kinder
Mike Kinder hat einen Master of Engineering im Bereich „Energieeffizientes und nachhaltiges Bauen“ und ist seit 2017 in der Bau- und Sanierungsbranche tätig. Als zertifizierter Energieeffizienz-Experte für Wohngebäude setzt er sich leidenschaftlich für innovative und nachhaltige Sanierungslösungen ein.
Wenn er nicht gerade für Energieheld schreibt, trägt er dazu bei, Ansätze zu entwickeln, um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen. Hier gelangen Sie zu Mikes LinkedIn Profil.
