Haus kaufen und Haus bauen

Viele Menschen möchten sich durch den Besitz eines Hauses den steigenden Mieten des deutschen Wohnungsmarkts entziehen. Andere wollen einen heimischen Ort für ihre Familie schaffen. Die Gründe für den Kauf oder Bau eines Hauses sind ebenso vielfältig wie die Möglichkeiten, die Interessenten für die Umsetzung ihres Vorhabens offen stehen.

Die Entscheidung für den Bau oder Kauf eines Hauses hängt mitunter von den Kosten und den Möglichkeiten zur Finanzierung ab. Doch auch die Zeit ist ein wichtiger Faktor. So dauert es wesentlich länger, ein Haus zu bauen als ein Haus zu kaufen. Hingegen schränkt der Erwerb einer Bestandsimmobilie die Freiheit in Sachen Gestaltung ein und erfordert gegebenenfalls Maßnahmen zur Modernisierung.

Sie möchten ein Haus bauen? Die verschiedenen Bauarten unterscheiden sich in Material, Fertigung, Dämmung und Optik sowie den Gesamtkosten. Das Massivhaus ist solide und aus robusten Materialien wie Stein, Beton, Ziegel oder Stahl gebaut. Darüber hinaus verfügt es über eine gute Wärmedämmung. Das wirkt sich positiv auf den Wiederverkaufswert und die Heizkosten aus.

Bei einem Fertighaus (Holzrahmenbau) werden alle notwendigen Bauteile in einem Werk vorab gefertigt. Dadurch bleiben Bauzeit und Kosten übersichtlich. In Sachen Brandschutz müssen allerdings Einschränkungen hingenommen werden und der Wiederverkaufswert ist deutlich niedriger als bei Massivhäusern. 

Passivhäuser und Blockhäuser dagegen zielen wegen ihrer hohen Anschaffungskosten auf langfristige Einsparungen ab. Dabei ist das Passivhaus eine besonders umweltfreundliche Bauweise, die wegen der sehr guten Dämmung nur wenig Heizwärme verbraucht. Außerdem nutzt das Passivhaus neben der Wärme der Heizung (Luft-Luft-Wärmepumpe) vor allem bestehende Energiequellen wie die Sonne, die Abwärme von Menschen und technischen Geräten sowie die der Lüftung. Das senkt die Energiekosten. In der Tabelle unten finden Sie einen groben Überblick über die Anschaffungskosten der verschiedenen Haustypen.

Nachhaltiges Bauen spielt heutzutage eine größere Rolle denn je. Das Thema deckt jedoch einen größeren Bereich ab als oftmals angenommen. Denn nachhaltig bauen kann vieles bedeuten: die Senkung des Energiebedarfs auf ein Minimum, die Erreichung eines autarken Energiekreislaufs oder die Verwendung von nachhaltigen und regionalen Materialien beim Bau.

Seit der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes im Jahr 2023 müssen Neubauten ohnehin dem Standard von Niedrigenergiegebäuden entsprechen. Weitere Aspekte der Nachhaltigkeit können Hausbauer mit Ihrem Architekten, der Baufirma oder sonstigen Handwerkern besprechen. Letztlich ist jedoch wichtig, dass ein stimmiges Gesamtkonzept entsteht und über die Jahre möglichst wenig und möglichst grün gewonnene Energie verbraucht wird, da dies der größte Hebel der Nachhaltigkeit bei Immobilien ist.

Vor allem, wenn es um das Thema Neubau geht, wird der Innenausbau oft unterschätzt. Er spielt jedoch auch bei Sanierungen häufig eine Rolle. Der Innenausbau umfasst im Wesentlichen den Trockenbau. Der Begriff ist jedoch sehr allgemein gefasst und kann daher noch viele weitere Renovierungsmaßnahmen, wie zum Beispiel Sanitärinstallationen, Elektroinstallationen oder Heizungsinstallationen einschließen. Auch Bodenbeläge, Fliesen, Türen, der Innenputz und die Wandgestaltung gehören in diesen Bereich.

Trockenbau

Der Trockenbau bietet verschiedene Möglichkeiten, um im Inneren eines Hauses neue Wände einzuziehen und Böden oder Decken zu verkleiden. Beispielsweise können in eine Trockenbau-Wand auch Schallschutz-Dämmungen installiert werden. Wer es richtig angeht, kann den Trockenbau bei einer Sanierung als Teilmaßnahme fördern lassen.

Das weitere große Thema aus dem Bereich Trockenbau ist die Deckenverkleidung. Die Alternativen reichen von Spanndecken über Lichtdecken und Rigips-Decken bis hin zu Holzdecken. 

Bodenbelag

Beim Thema Bodenbelag hat man bekanntlich die Qual der Wahl. Die Auswahl reicht von Teppichboden über Laminat bis hin zu Fliesen und Parkett. Der Bodenbelag spielt immer eine wichtige Rolle, nicht nur in Bezug auf die Optik. Besonders stark beanspruchte Räume sollten mit einem entsprechend robusten Bodenbelag ausgestattet werden, während beispielsweise Feuchträume einen wasserfesten Belag benötigen. Andernfalls nutzt sich der Bodenbelag zu schnell ab und muss erneuert werden. Mehr zum Thema Bodenbelag können Sie in dem verlinkten Artikel nachlesen.

Treppen

Nicht zuletzt spielen auch Treppen eine wichtige Rolle beim Thema Innenausbau. In einer Treppe vereinigen sich praktischer Nutzen und Ästhetik. So verbindet eine Treppe im Innenbereich nicht nur zwei Stockwerke miteinander, sondern kann auch für eine gänzlich veränderte Raumwahrnehmung sorgen. Ob die Entscheidung auf einen Klassiker wie eine gerade Treppe oder etwas Ausgefalleneres wie eine Wendeltreppe fällt, macht jedoch auch finanziell einen Unterschied. Eine ausführliche Übersicht zum Thema Treppen finden Sie hier.

Es existieren verschiedene Punkte, die sowohl dafür sprechen, ein Haus zu kaufen als auch zu bauen. Einer davon ist das örtliche Immobilienangebot. So findet sich in ländlichen Regionen im Gegensatz zur Stadt eine höhere Anzahl an Bauplätzen. In dicht besiedelten Gebieten stehen häufiger Bestandsimmobilien zum Kauf als Grundstücke.

Neben der Lage bzw. dem Angebot spielen auch die Gestaltungsmöglichkeiten und die Kosten sowie deren Finanzierbarkeit eine Rolle, um sich zwischen Kauf und Bau eines Hauses zu entscheiden. Außerdem ist die Zeit ein wesentlicher Faktor: Ein gekauftes Haus ohne Sanierungsbedarf kann sofort oder zeitnah bezogen werden, während dem Einzug in einen Neubau immer die Bauphase vorausgeht.

Die folgenden Abschnitte und Kapitel sollen Ihnen als Hilfe bei Ihrer Entscheidung dienen. Dabei werden sowohl die Vorteile als auch die Nachteile des Hausbaus und des Hauskaufs berücksichtigt. Wir zeigen Ihnen, welche Behördengänge nötig sind und welche möglichen Probleme unter Umständen entstehen können.

Haus bauen

Die Vorteile eines Neubaus liegen auf der Hand: Ein Neubau kann nach den eigenen Wünschen, barrierefrei und nach modernsten Energie-Effizienz-Standards konzipiert werden. Zudem ist der Wiederverkaufswert eines Neubaus höher als der einer Bestandsimmobilie und man erhält darüber hinaus auch noch eine Gewährleistung. Allerdings hat das Bauen auch Nachteile: Während der Bauphase und auch danach können Mängel auftreten und die Gewährleistung bedeutet nicht zwingend, dass Mängel auch (sofort) behoben werden.

Damit die Schäden schnell erkannt und beseitigt werden, sollte man an den neuralgischen Punkten einen Fachmann hinzuziehen. Ein weiterer Nachteil ist, dass man das Haus erst nach der Fertigstellung beziehen kann. Außerdem ist der Hausbau teurer als der Kauf einer vergleichbaren Immobilie. Zudem fallen beim Hausbau noch die sogenannten Baunebenkosten, wie z. B. Kosten für diverse Gutachten, Architektenhonorare und Versicherungen, an. Ein weiterer Nachteil: Vor Baubeginn muss erst einmal ein bezahlbares Grundstück in akzeptabler Lage gefunden werden.

Haus kaufen

Ein wesentlicher Pluspunkt des Immobilienkaufs ist die Zeit. Während es durchschnittlich zwei Jahre in Anspruch nimmt, ein Haus zu bauen, geht es meist recht schnell, ein Haus zu kaufen. Dem Umzug ins neue Heim steht somit nichts mehr im Weg. Weitere Vorteile: Die Baunebenkosten sowie die Kosten für den Erhalt einer Baugenehmigung entfallen. Und sollte der Käufer keine Änderungswünsche hinsichtlich der Gestaltung der Außenanlage haben, entfallen auch diese Kosten. Insgesamt ist der Hauskauf im Optimalfall also billiger und die Wahl des Wohnortes ist leichter.

Allerdings gilt beim Haus kaufen in der Regel „gekauft wie gesehen“. Neben zwingenden und kostspieligen Sanierungsmaßnahmen, wie der Dämmpflicht und dem Austausch der alten Heizung, besteht das Risiko verborgener Mängel und damit potenzieller Sanierungs- oder Renovierungskosten. Im ungünstigsten Fall sind die Mängel so schlimm, dass eine Komplettsanierung nötig wird, weshalb Sie vor dem Kauf einen Fachmann zurate ziehen sollten. Andernfalls kann ein vermeintliches Schnäppchen schnell zum Fass ohne Boden und eine Bestandsimmobilie teurer als ein Neubau werden. Und der Einzug verzögert sich, was die Kosten weiter erhöht.

Ein Vergleich der Kosten

Ob gebaut oder gekauft: Wie viel der Eigentümer tatsächlich für sein Haus zahlt, lässt sich pauschal nicht genau beantworten. Denn die Kosten hängen beispielsweise von der Qualität der verbauten Materialien, der Größe des Gebäudes, der Größe des Grundstückes, der Bauweise sowie der Qualität der Innenausstattung ab. Darüber hinaus spielt die Lage eine erhebliche Rolle.

Ein 150 Quadratmeter großes Haus in Hamburg z. B.: ab rund 400.000 Euro zu haben, während der Kaufpreis in Dresden für die gleiche Fläche bei circa 250.000 Euro liegt. Und auch die Kosten für Bauland hängen neben der Größe von der Lage ab. Ausgehend davon, dass sowohl der Neubau als auch der Bestandsbau in Lage, Größe, Bauweise, Qualität und hinsichtlich der Grundstücksgröße bzw. des Grundstückswertes vergleichbar sind, kann man jedoch festhalten, dass der durchschnittliche Preis für einen Neubau (inklusive aller Kosten ca. 489.100 Euro) gewöhnlich über dem für den Erwerb eines Bestandsbaus (inklusive aller Kosten ca. 413.500 Euro) liegt.

Nicht nur unsere Elektrogeräte wie Computer, Fernseher, Kaffeemaschine und Toaster – auch alle Heizungen benötigen Strom für den Betrieb. Daher ist eine einwandfreie Elektrik im Haus unentbehrlich. Im Neubau wird dabei in der Regel nach modernen Standards gehandelt, doch im Fall einer Modernisierung kann es sich lohnen, nicht nur über die Energieeffizienz und Einrichtung, sondern auch eine Neuverlegung oder Ausbesserung der Elektrik nachzudenken.

So können etwaige Schäden oder Unfälle wie Stromschläge oder Kabelbrände verhindert werden. Eine Erneuerung der Haus-Elektrik kann jedoch auch dazu beitragen, nachhaltig Stromkosten zu sparen.

Die Kosten für ein Grundstück variieren je nach Bundesland und Lage (mittlere / gute Lage). Am wenigsten kostet der Quadratmeter mit 28 Euro in Zuchau im Salzlandkreis in Sachsen-Anhalt.

Spitzenreiter ist München mit durchschnittlich circa 2.750 Euro pro Quadratmeter. Bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 850 Quadratmetern entstehen somit Kosten zwischen rund 23.800 und 2.330.000 Euro.

Zum eigentlichen Kaufpreis des Grundstücks summieren sich abhängig von Grundstückspreis und Bundesland die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbucheintrag, Makler etc.) sowie die Erschließungskosten in Höhe von zusammen 10 bis 15 Prozent der Kaufkosten dazu. Letztere entstehen für den sogenannten Hausanschluss für Strom, Abwasser, Wasser und Telefon sowie ggf. den Gasanschluss. Dieser wird üblicherweise vom jeweiligen örtlichen Versorgungsunternehmen eingerichtet. Der Antrag dafür sollte spätestens mit der Erteilung der Baugenehmigung gestellt werden.

Garten und Terrasse

Ist das Baugrundstück groß genug, findet nicht nur das Haus darauf Platz. Auch ein großzügiger Garten kann dann angelegt werden – mit Terrasse, Gartenmöbeln, Sichtschutz und mehr. Besonders das Thema Terrasse bietet viel Potenzial für kreative Gestaltung. In unserem Ratgeber finden Sie Tipps zum Thema Aufbau, Material, Planung und Genehmigung von Terrassen. Letzteres ist vor allem dann wichtig, wenn eine Terrassenüberdachung infrage kommt.

Ein Haus zu kaufen oder zu bauen ist mit hohen Kosten verbunden. Um diese stemmen zu können, benötigen Sie eine passende Bank, die eine gute Finanzierung anbietet. Hier gilt es, über den Tellerrand zu schauen und Angebote außerhalb der Hausbank zu vergleichen.

So bietet z. B. die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) interessante Alternativen. Neben der recht bekannten KfW-Förderung (Kredit 261 für die Sanierung von Effizienzhäusern) stellen aber auch die einzelnen Bundesländer, Städte und Kommunen finanzielle Unterstützung beim Hausbau oder Hauskauf zur Verfügung, die mit der KfW-Förderung kombinierbar sind. Beachten Sie, dass die KfW Programme 461 und 262 2022 eingestellt wurden. Für Neubauten verfügbar ist seit 2023 das Programm KfW 297.

Wenn man also das Maximum an möglichen Fördergeldern bekommen möchte, ist es sinnvoll, sich diesbezüglich möglichst rechtzeitig und umfassend zu informieren. In jedem Fall muss die Förderung vor Baubeginn beantragt werden. Darüber hinaus lohnt es sich, ausreichend Eigenkapital einzubringen. Zwar klingt eine Finanzierung mit vorerst geringem oder keinem Eigenanteil verlockend. Doch je höher das eingebrachte Eigenkapital, desto niedriger fallen die monatlich zu erbringenden Raten aus.

Durch unterschiedliche Förderprogramme greift der Staat Eigenheimbesitzern beim Projekt der eigenen vier Wände finanziell unter die Arme. Die einzelnen Modelle richten sich dabei an Haushalte mit geringem Einkommen oder Familien mit Kindern.

Zu den staatlichen Förderprogrammen zählen die sogenannte Wohn-Riester-Förderung und das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Das Baukindergeld der Kreditanstalt für Wiederaufbau (Programm KfW 424) ermöglichte alleinerziehenden und kinderreichen Familien finanzielle Hilfe beim Kauf oder Bau einer Immobilie.

Für das KfW-Programm 242 musste die Baugenehmigung für die Immobilie bzw. notarielle Bestätigung des Kaufes bis zum 31.03.2021 erfolgt sein. Immobilien, deren Baugenehmigung bzw. notarielle Bestätigung erst danach vorlagen, waren nicht mehr förderfähig. Anträge für förderfähige Immobilien konnten nach dem Einzug in die Immobilie noch bis zum 31.12.2023 gestellt werden. Das Programm KfW 424 (Baukindergeld) wurde zum 01. Januar 2024 eingestellt.

Für Neubauten gibt es den Kredit KfW 297/298 mit einer Kreditsumme von bis zu 150.000 Euro. Damit dieser Kredit beantragt werden kann, muss der Effizienzhausstandard EH 40 Nachhaltigkeits-Klasse mit dem „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) erreicht werden. 

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt allerdings nicht nur beim Hausbau, sondern auch bei Sanierungsvorhaben mit energetischem Schwerpunkt. Zu nennen ist hier etwa das Kredit-Programm 261 für die Sanierung zum Effizienzhaus. Dabei handelt es sich um einen zinsgünstigen Kredit mit einem Tilgungszuschuss. Der maximale Fördersatz liegt hier bei 45 Prozent (abhängig vom Effizienzhaus-Standard) der Kreditsumme von 150.000 Euro, was eine maximale Förderung von 67.500 Euro bedeutet.

Für alle Förderungen gilt: Der Antrag hierfür ist vor Baubeginn einzureichen. In vielen Fällen ist außerdem die Einbindung eines speziell dena-gelisteten Energieberaters (Energie-Effizienz-Experte) Pflicht, der bestimmte Dokumente ausstellen und die Qualität der Arbeiten bestätigen muss.

Die offizielle KfW-Produktinfo

Diese kompakte Übersicht der KfW unterstützt Sie bei der optimalen Durchführung Ihrer Fördermittelbeantragung.

Sämtliche Arbeiten am Haus sollten am besten von einem professionellen Handwerker übernommen werden, um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen. Dies gilt insbesondere für Maßnahmen im Bereich der energetischen Sanierung. Energieheld vermittelt Ihnen gerne einen passenden Handwerker für Ihr Vorhaben in den Bereichen Heizung, Dämmung, Fenster, Dach, Solarthermie, Photovoltaik und mehr. Stellen Sie einfach eine unverbindliche und kostenlose Anfrage und lassen Sie sich von Energieheld den passenden Betrieb vermitteln. Mehr Informationen zu den Tätigkeiten und den üblichen Kosten eines Handwerkers finden Sie hier.

Carlo Förster ist seit 2019 in der digitalen Welt zu Hause und seit 2021 für Energieheld tätig. Verantwortlich ist er nicht nur für die Optimierung der Webseite, er klärt Leser auch mit Begeisterung über den Klimaschutz sowie Energieeffizienz auf. Dafür steht er immerzu im Austausch mit unseren Energieberatern und Sanierungsmanagern. Hier gelangen Sie zu Carlos LinkedIn Profil.