Was kostet ein neues Dach? Alle Kosten im Überblick

• Kostenrahmen: Je nach Sanierungsmaßnahme zwischen ca. 60 und 375 €/m²
• Kosten Dach neu decken: Etwa 100 bis 150 €/m² (ca. 10.000 bis 15.000 € für 100 m²)
• Dämmungsmaßnahmen: Untersparrendämmung ab 35 €/m², Zwischensparrendämmung ab 60 €/m², Aufsparrendämmung ab 250 €/m²
• Wirtschaftlichkeit: Eine Dachsanierung amortisiert sich meist nur mit zeitgemäßer Dämmung; ohne Dämmung entsteht kein langfristiger Spareffekt
• Förderprogramme: BAFA-Zuschüsse, KfW-Kredite und andere Förderungen reduzieren die Kosten spürbar
• Energieberater: Für Förderanträge oft Pflicht; unterstützt bei Planung, Wirtschaftlichkeitsprüfung und Beantragung von Fördermitteln

Ein Dach ist im Laufe seines Lebenszyklus verschiedensten Belastungen ausgesetzt: Starke Niederschläge, Hagel, Stürme oder extreme Temperaturschwankungen hinterlassen oft über die Jahre hinweg Spuren. Zwar können regelmäßige Wartungen und kleinere Reparaturen viele Schäden zunächst beheben, doch spätestens, wenn das Dach undicht wird, die Dacheindeckung marode erscheint oder die Energiekosten aufgrund mangelnder Dämmung steigen, ist eine Dachsanierung sinnvoll.

Auch wenn das Dach älter als 20 bis 30 Jahre ist und noch über veraltete Materialien verfügt, lässt sich durch eine Modernisierung nicht nur die Lebensdauer erheblich verlängern, sondern auch langfristig Geld sparen, indem Wärmeverluste minimiert und potenzielle Folgeschäden vermieden werden. Eine professionelle Begutachtung hilft dabei, den tatsächlichen Zustand des Daches zu ermitteln und festzustellen, ob eine Teil- oder Vollsanierung ratsam ist.

Der Begriff der Dachsanierung ist an sich sehr vage gefasst. Konkrete Maßnahmen sind zum Beispiel:

• Ausbesserungen am Dachstuhl
• Komplette Erneuerung des Dachstuhls
• Austausch der Dämmmaterialien
• Zwischensparrendämmung
• Aufsparrendämmung
• Untersparrendämmung
• Dachboden dämmen
• Neue Dacheindeckung oder Dachbeschichtung
• Reparatur der Lattung
• Ausbesserungen an der Entwässerung
• Entfernung von Asbest
• Gesamtsanierung (inkl. Asbest-Entsorgung)
• Dacheindeckung ohne Dämmung
• Dachausbau für Wohnraum
• Neue Dachgaube
• Neue Dachfenster
• Photovoltaikanlage (PV-Anlage)
• Solarthermie-Anlage
• Flachdachdämmung

Bevor wir Ihnen zeigen, mit welchen Kosten Sie für die einzelne Maßnahme rechnen können, möchten wir kurz erläutern, von welchen Faktoren die Kosten abhängen.

Folgende Faktoren beeinflussen die Kosten für eine Dachsanierung pro Quadratmeter:

• Dachfläche: Ein größeres Dach benötigt mehr Material und mehr Arbeitszeit. Auch komplexe Dachformen mit Gauben, Erkern oder verschiedenen Neigungen erfordern häufig einen höheren Aufwand als einfache Satteldächer.
• Zustand der bestehenden Dachkonstruktion: Je maroder die bestehende Struktur ist, desto umfangreicher werden die erforderlichen Maßnahmen. Morsche Sparren, feuchte Dämmmaterialien oder Undichtigkeiten erhöhen den Sanierungsaufwand und damit die Kosten.
• Umfang der Maßnahmen: Je nachdem, ob lediglich die Eindeckung erneuert werden muss, eine umfangreiche Verbesserung der Wärmedämmung geplant ist oder sogar die gesamte Dachkonstruktion ausgetauscht werden muss, steigen Aufwand und Kosten. Dabei gilt: Je umfassender die Maßnahmen, desto höher sind in der Regel auch Material- und Arbeitskosten sowie Planung.
• Qualität der verwendeten Materialien: Hochwertige Dachziegel, moderne Dämmstoffe oder spezielle Dachabdichtungen sind meist teurer als Standardprodukte. Wer langfristig Energie sparen und die Lebensdauer erhöhen möchte, investiert oft in bessere Materialien.
• Art der Dacheindeckung: Auch die Wahl des Materials (z. B. Tonziegel, Betondachsteine, Schiefer oder Metall) und die damit verbundene Qualität, Haltbarkeit sowie Verlegungsintensität haben direkten Einfluss auf die Kosten.
• Entsorgung der alten Dacheindeckung (bei alten Immobilien oft mit Asbest belastet): Die fachgerechte Entfernung und Entsorgung alter Materialien, insbesondere bei asbesthaltigen Elementen, verursacht zusätzliche Kosten durch spezielle Schutzmaßnahmen, Genehmigungen und den Einsatz von Fachbetrieben.

Die Kosten fürs Dach decken belaufen sich auf etwa 100 bis 150 Euro pro Quadratmeter. Für ein normales Dach mit 100 Quadratmetern kostet die Neueindeckung also etwa 10.000 bis 15.000 Euro. Eine solche Neueindeckung ohne Dämmung bietet sich besonders für Nichtwohngebäude oder Wohngebäude mit ungenutztem / unbewohntem Dachboden und gedämmter Geschossdecke an. Genügt der Wärmeschutz jedoch nicht den Anforderungen der DIN 4104-2: 2013-02, sind Sie nach Gebäudeenergiegesetz (GEG, vormals EnEV 2013) verpflichtet, die Geschossdecke oder alternativ das Dach den Vorschriften des GEG entsprechend zu dämmen.

Ist ihr Dachboden bewohnt, dann sollten Sie die Gelegenheit nutzen und eine Aufsparrendämmung anbringen lassen. Damit steigen die Kosten zwar auf 250 bis 310 Euro pro Quadratmeter, aber Ihre Heizkosten sinken. Außerdem erhalten Sie eine Förderung, wenn bei der Neueindeckung gleichzeitig das Dach gedämmt wird. Beim Material haben Sie im Prinzip freie Wahl, wenn die Bebauungsordnung hier keine Vorgaben machen. Betonstein ist dabei die günstigste und Reet die teuerste Dacheindeckung.

In der heutigen Zeit gehört eine Dachdämmung zum Standard bei einer Dachsanierung. Die Kosten einer Dachdämmung hängen von der Art der Dachdämmung ab. Sie haben die Wahl:

• Untersparrendämmung: 35 bis 75 € pro m²
• Zwischensparrendämmung: 60 bis 90 € pro m²
• Aufsparrendämmung: 250 bis 310 € pro m²

Besonders letztere ist zu empfehlen, wenn ohnehin eine neue Dacheindeckung ansteht. In den übrigen Fällen sind Sie mit einer Zwischensparrendämmung (auch mit zusätzlicher Dämmung unter den Sparren) bestens bedient. Nutzen Sie das Dachgeschoss nur als Lagerraum, dann kann auch einfach der Dachboden für nur rund 50 bis 75 Euro pro Quadratmeter gedämmt werden.

Anteilig gesehen sind die Kosten einer Dachdämmung circa 90 Prozent höher als bei einer einfachen Neueindeckung – dafür können Sie aber Fördergelder erhalten und sparen dann auch langfristig bei den Heizkosten. Eine Dachdämmung hat sich daher meist schon nach wenigen Jahren – spätestens aber nach rund 10 bis 15 Jahren amortisiert.

Kosten für guten Hitzeschutz im Dach

Dämmstoff ist nicht gleich Dämmstoff und das besonders beim Dach. Wer guten Hitzeschutz im Sommer sucht, der benötigt Materialien mit einer hohen Rohdichte. Eine Kombination aus Mineralwolle und Holzfaser hat sich laut unserer Energieberater stets gut bewährt, um selbst die größte Hitze im Sommer aus dem Dach fernzuhalten. Das Ganze hat natürlich seinen Preis. Siedeln Sie also eine Hitzeschutz-Dämmung stets am oberen Ende des Preis-Rahmens an, den wir hier an vielen Stellen geben.

Ist Ihr Dach stark beschädigt, dann fallen mitunter mehr Maßnahmen an als nur eine Neueindeckung oder eine Dämmung. Pauschale Preisangaben sind in diesem Bereich allerdings schwierig.

Das liegt unter anderem an den variierenden Preisen für verschiedene Materialien, vor allem aber auch an den vielen verschiedenen Maßnahmen bzw. möglichen Maßnahmenkombinationen, die nötig sein können. Aus diesem Grund haben wir hier nur die üblichen Kosten von Dachsanierungen für Sie zusammengetragen:

Asbest-Sanierung am Dach

Asbest am Dach ist an sich nicht gefährlich. Nur wenn Teile abbröckeln und Menschen Kontakt mit den aufsteigenden Fasern haben, besteht echte Krebsgefahr. Irgendwann müssen Asbest-Eindeckungen trotzdem mal runter. Dafür bezahlen Sie alles in allem mit Entsorgung, neuer Eindeckung und Dämmung etwa 310 bis 380 Euro pro Quadratmeter. Selber dürfen Sie Asbest nicht entsorgen.

Kosten für einen Dachausbau

Der Begriff Dachausbau ist sehr vage, wir beziehen uns an dieser Stelle auf die Schaffung von neuem Wohnraum. Für durchschnittliche 60 Quadratmeter bezahlen Sie insgesamt etwa 22.500 bis 37.500 Euro, was 375 bis 620 Euro pro Quadratmeter entspricht. Darin enthalten sind die Entkernung, Trockenbau, Elektrik und neue Heizkörper.

Dachgauben und Dachfenster

Dachfenster bringen mehr Licht in Ihr Dachgeschoss, während Gauben gleichzeitig auch noch mehr Wohnraum schaffen und die Immobilie aufwerten. Rechnen Sie für einfache Dachfenster mit Kosten zwischen 1.500 bis 2.500 Euro pro Stück, inklusive Einbau.

Eine komplette Dachgaube ist da mit 8.750 bis 13.750 Euro pro Stück (mit Einbau) schon deutlich teurer. 

Solaranlagen für Ihr Dach

Eine Solaranlage kann auf Ihrem Dach entweder Wärme (Solarthermie) oder Strom (Photovoltaik) gewinnen. Bei einer Solarthermie-Anlage müssen Sie für ein Einfamilienhaus mit Kosten ab etwa 5.600 Euro (Warmwasser) bis ca. 13.750 Euro (Heizung und Warmwasser) samt Einbau rechnen. Die Photovoltaik-Anlage kostet inklusive Einbau etwa 10.000 Euro, ist aber auch deutlich wirtschaftlicher – hier können wir eine klare Kaufempfehlung geben. Das gilt insbesondere auch, wenn die PV-Anlage mit einer Wärmepumpe kombiniert wird.

Bei den Kosten für eine Dachsanierung stellt das Flachdach eine Sonderform dar, weil es hier verschiedenste Bauweisen gibt und sich die anfallenden Arbeiten auch stark von denen eines Schrägdachs unterscheiden.

Zu möglichen Maßnahmen zählen etwa die Flachdacheindeckung bzw. Abdichtung, die Flachdachdämmung oder auch das Anlegen einer Dachbegrünung oder einer Dachterrasse.

Es stehen verschiedene Förderungen für ein neues Dach zur Verfügung. Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick.

BAFA Zuschuss für Einzelmaßnahmen

Die allermeisten Dachsanierungen werden von der BAFA gefördert. Für die Dachsanierungen als Einzelmaßnahme kommt nur ein Zuschuss (BAFA BEG EM) als Förderung infrage. Ihnen steht eine Förderung von mindestens 15 Prozent der förderfähigen Investitionskosten für die Sanierung Ihres Daches zur Verfügung, wenn Sie die Dachsanierung/Neueindeckung mit einer Dämmung kombinieren. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan sogar 20 Prozent. Die maximal förderfähigen Kosten belaufen sich dabei auf 30.000 Euro bzw. auf 60.000 Euro mit iSFP. So erhalten Sie eine Förderung von maximal 12.000 Euro (statt 4.500 Euro ohne iSFP!).

KfW Ergänzungskredit für Einzelmaßnahmen

Seit 2024 gibt es einen Ergänzungskredit der KfW für Einzelmaßnahmen. Bis zu 120.000 Euro können Sie als Kredit erhalten. Für selbst nutzende Eigentümer mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von max. 90.000 Euro gibt es außerdem eine Zinsvergünstigung.

KfW Kredit für Komplettsanierungen

Möchten Sie Ihr gesamtes Haus zum Effizienzhaus sanieren, gibt es von der KfW einen Kredit von bis zu 150.000 Euro mit einem Fördersatz von max. 45 Prozent, Sie können also bis zu 67.500 Euro erhalten. (KfW 261). Seit Anfang 2024 können Sie die Förderungen für Einzelmaßnahmen und Förderungen für Wohngebäude, sprich Sanierungen zum Effizienzhaus, sogar kumulieren. Das bedeutet, dass Sie manche Sanierungsmaßnahmen zur Erreichung eines Effizienzhausstandards anrechnen lassen können, andere wiederum als Einzelmaßnahme fördern lassen können. Eine Maßnahme darf hierbei aber nicht doppelt gefördert werden.

Wichtig ist, dass Sie den Förderantrag für eine Einzelmaßnahme erst stellen, wenn ein Handwerkerangebot unterschrieben wurde.

KfW Kredit für Neubauten

Für den Neubau steht Ihnen das Programm KfW 297 zur Verfügung. Darüber können Sie einen Kredit von bis zu 150.000 Euro erhalten. Bei der Finanzierung handelt es sich um einen stark zinsvergünstigten Kredit für die ersten zehn Jahre der Kreditlaufzeit.

Energieberater-Pflicht

Als Fördervoraussetzung muss vor der Antragstellung ein zertifizierter Energieberater (Energie-Effizienz-Experte der dena-Expertenliste) bestimmte Dokumente ausstellen. Auch für einen Energieberater können Sie wiederum Förderung erhalten.

Die offizielle KfW-Produktinfo

Diese kompakte Übersicht der KfW unterstützt Sie bei der optimalen Durchführung Ihrer Fördermittelbeantragung.

Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über die Kosten für die Dachsanierung und alle möglichen Maßnahmen.

Zudem zeigen wir Ihnen auf, wie viel Sie durch eine Förderung sparen könnten.

Die Preise verstehen sich dabei als umfassende Gesamtpreise inklusive Material, Einbau und zusätzlichen Ausgaben wie ein Baugerüst.

*Der Heizungstausch als Einzelmaßnahme wird seit 2024 von der KfW bezuschusst.

Ob sich eine Dachsanierung wirtschaftlich lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten, denn sowohl gesetzliche Vorgaben als auch der bauliche Zustand und die geplanten Maßnahmen spielen dabei eine Rolle.

Gesetzliche Vorgaben

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, dass bei einer Neueindeckung auch eine Dachdämmung vorgenommen werden muss, sofern bislang kein ausreichender Wärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 vorhanden ist. Zudem sind Eigentümer, die ein Gebäude nach dem 01.02.2002 erworben haben, grundsätzlich zu einer Dachdämmung verpflichtet. Wurde das Haus hingegen vor diesem Stichtag erworben und vom Eigentümer selbst bewohnt, entfällt diese Vorgabe, wenn die vorhandene Dämmung den Normanforderungen entspricht.

Wann lohnt sich eine Dachdämmung?

Eine Dachsanierung amortisiert sich meist nur, wenn gleichzeitig eine zeitgemäße Dämmung installiert wird, da die dadurch eingesparten Heizkosten die Investitionskosten im Laufe der Zeit ausgleichen. Allerdings hängt der Amortisationszeitraum von der gewählten Dämmungsart ab. Eine hochwertige Aufsparrendämmung, die am effektivsten ist, rechnet sich in der Regel erst nach 25 bis 30 Jahren. Wenn das Dach jedoch ohnehin neu eingedeckt werden muss und damit eine lange Nutzungsdauer von 40 bis 60 Jahren vor sich hat, ist diese Investition langfristig sinnvoll.

Wurde das Dach jedoch vor wenigen Jahren neu gedeckt, kann es unter Umständen wirtschaftlicher sein, auf weniger kostenintensive Dämmmethoden wie die Zwischensparrendämmung oder eine preiswerte Einblasdämmung zurückzugreifen. Diese erfüllen in der Regel die GEG-Vorgaben, sind schneller eingebaut und amortisieren sich deutlich früher als aufwendige Dämmmaßnahmen.

Sanierung ohne Dämmung

Eine Dachsanierung ohne zusätzliche Wärmedämmung rechnet sich aus wirtschaftlicher Sicht nicht, da keine langfristigen Einsparungen bei den Heizkosten erzielt werden. Zwar ist eine Neueindeckung irgendwann unvermeidbar, um Schäden wie Undichtigkeiten oder morschen Dachstuhlteilen vorzubeugen, aber ohne dämmtechnische Verbesserungen entsteht kein energetischer Mehrwert, der die Kosten längerfristig kompensiert.

In den meisten Fällen lohnt sich eine Dachsanierung – sei es, um die Lebensdauer des Daches zu verlängern, teure Folgeschäden zu vermeiden oder langfristig durch eine verbesserte Dämmung Heizkosten einzusparen. Zwar sind die anfänglichen Investitionen oft hoch, doch amortisieren sich die Mehrkosten in vielen Fällen schon nach wenigen Jahren. Darüber hinaus stehen Ihnen Förderprogramme zur Verfügung, die die Kosten spürbar senken. Eine Dachsanierung ohne zeitgemäße Dämmung hingegen rechnet sich kaum, da keine dauerhaften Energieeinsparungen erzielt werden.

Energieheld empfiehlt stets, bei Ihren Sanierungs-Projekten einen Energieberater mit ins Boot zu holen: Die zertifizierten Energieeffizienz-Experten von Energieheld prüfen die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme, beraten umfänglich, übernehmen die Planung und helfen bei der Beantragung von Fördermitteln. Um den BAFA-Zuschuss zu erhalten, ist ein Energieberater sogar Pflicht. Kontaktieren Sie uns noch heute für ein kostenloses Erstgespräch.

Mike Kinder hat einen Master of Engineering im Bereich „Energieeffizientes und nachhaltiges Bauen“ und ist seit 2017 in der Bau- und Sanierungsbranche tätig. Als zertifizierter Energieeffizienz-Experte für Wohngebäude setzt er sich leidenschaftlich für innovative und nachhaltige Sanierungslösungen ein.

Wenn er nicht gerade für Energieheld schreibt, trägt er dazu bei, Ansätze zu entwickeln, um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen. Hier gelangen Sie zu Mikes LinkedIn Profil.