Altbausanierung: Förderung, Maßnahmen & Kosten

Grundsätzlich versteht man unter dem Begriff „Altbausanierung“ im Großen und Ganzen alle Sanierungen, die in Bestandsbauten durchgeführt werden. Folglich werden nur vorhandene Strukturen angepasst und nicht gänzlich neu errichtet.

Viele verbinden mit einer Altbausanierung sicherlich alte Fachwerkhäuser oder bürgerliche Bauten aus der Gründerzeit. Diese sind zwar ein wichtiger, aber nicht der ausschließliche Bestandteil aller Sanierungen in Deutschland. Selbst Häuser aus den 1970er-Jahren sind schon nicht mehr das, was man als „modern“ bezeichnen würde, und auch der energetische Standard lässt hier häufig zu wünschen übrig.

Eine Altbausanierung lässt sich in zwei Bereiche unterteilen, von denen der technische Teil, die energetische Sanierung, der wichtigste ist. Die Optik spielt bei der ganzen Angelegenheit natürlich eine wichtige Rolle, kann aber stets im Zuge energetischer Maßnahmen angepasst werden.

Investiert man beim Sanieren des Altbaus nur in die Erscheinung, sind hohe finanzielle Verluste vorprogrammiert. Stattdessen sollten technische Maßnahmen wie eine Dämmung mit einem ansprechenden Aussehen kombiniert werden. Die „Technik“ verschwindet dabei meist im Hintergrund und wird von der gewünschten Optik überdeckt.

Auf diese Weise haben sich die Kosten der gesamten Sanierung in der Regel nach 5 bis 10 Jahren amortisiert. Achtet man bei der Altbausanierung stattdessen nur auf die Optik, dann ist mit keinerlei Amortisation bei den Investitionskosten zu rechnen.

Energetisch den Altbau sanieren

Im Rahmen der energetischen Altbausanierung bieten sich verschiedene Maßnahmen an. Das Dach, die Fassade und die Fenster bieten die höchsten Einsparpotenziale, aber auch eine moderne Heizung kann wahre Wunder bei der Heizkostenabrechnung bewirken.

Altbau kosmetisch sanieren

Für eine kosmetische Sanierung eröffnen sich schier endlose Möglichkeiten. Der Markt bietet solch eine Designvielfalt, dass der Fantasie praktisch keine Grenzen gesetzt sind. Besonders bei der Fassadenverkleidung können Sie sich designerisch austoben.

Trockenbau bei einer Altbausanierung

Wer im Inneren eines Gebäudes für wenig Geld einige kosmetische Veränderungen vornehmen möchte, der sollte zu Trockenbau-Maßnahmen greifen. Neben Trockenbau-Wänden und abgehängten Decken sind besonders die sogenannten Spanndecken immer mehr im Kommen. Für den Einbau einer Spanndecke werden lediglich einige Leisten in die alte Decke geschraubt, die sich dann wiederum mit einer sehr stabilen Kunststofffolie bespannen lassen.

Wir haben für Sie die üblichen Kosten bei der Altbausanierung zusammengestellt. Grundsätzlich gilt, dass teurere Maßnahmen häufig auch höhere Einsparungen bei den Heizkosten ermöglichen. Dabei gehen wir von 140 Quadratmetern Wohnfläche aus (80 Quadratmeter Grundfläche). Das Dach hat eine Größe von 100 Quadratmetern und die Fassade eine von 130 Quadratmetern. Alle Preise verstehen sich inklusive Material, Einbau und Mehrwertsteuer.

Förderungen für Altbausanierungen werden von der "Bundesförderung für effiziente Gebäude" (BEG) festgelegt. Die BEG ist von der Bundesregierung in den letzten Jahren mehrfach novelliert worden. Dabei wurde die Förderung sowohl strukturell als auch hinsichtlich der Förderbeträge deutlich überarbeitet.  Die letzte Novelle trat zum Januar 2024 in Kraft. Sie erhalten für nahezu jede energetische Maßnahme eine – teilweise sehr hohe – Förderung.     

Einzelmaßnahmen wie Dämmungen an Dach, Fassade, Keller und Geschossdecken sowie für Fenster, Türen und alle zur Durchführung der Maßnahmen nötigen Nebenkosten erhalten im Rahmen der BEG EM eine Zuschuss-Förderung des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Lediglich der Heizungstausch als Einzelmaßnahme wird seit 2024 von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bezuschusst.     

Wenn Sie eine größere Sanierung mit mehreren Gewerken planen, können Sie Förderung aus dem Programm KfW 261 erhalten. Wenn Ihr Haus nach der Sanierung eine bestimmte Effizienzhausstufe erreicht, erhalten Sie einen Kredit inkl. Tilgungszuschuss als Förderung. In der Tabelle erhalten Sie einen Überblick:

*Grundförderung von 15 Prozent + 5 Prozent iSFP-Bonus; **inkl. aller möglichen Boni, Förderung für den Heizungstausch ist bei 70 Prozent gedeckelt; ***wenn das jährliche zu versteuernde Einkommen des Haushalts 90.000 Euro nicht übersteigt

Das BAFA bezuschusst Einzelmaßnahmen mit 15 Prozent der förderfähigen Investitionskosten von maximal 30.000 Euro. Wurde die Sanierungsmaßnahme zuvor jedoch in einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) empfohlen, erhalten Sie weitere 5 Prozent Förderung und die förderfähigen Kosten steigen auf 60.000 Euro. Die höchstmögliche Zuschuss-Förderung liegt also bei 12.000 Euro. Der Heizungstausch als Einzelmaßnahme wird von der KfW bezuschusst. Sie erhalten bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten von maximal 30.000 Euro, also bis zu 21.000 Euro.  

Neben der Zuschussförderung des BAFA und der KfW können selbst nutzende Eigentümer seit 2024 bei der KfW einen Ergänzungskredit für die Förderung von Einzelmaßnahmen (BEG EM) beantragen. Die maximale Kreditsumme liegt bei 120.000 Euro, außerdem gewährt die KfW eine Zinsvergünstigung, wenn das zu versteuernde Jahreseinkommen des Haushalts unter 90.000 Euro liegt.

Für die Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus (BEG WG) steht selbst nutzenden Eigentümern mit dem Programm KfW 261 ein zinsgünstiger Kredit von bis zu 150.000 Euro zur Verfügung. Zusätzlich dazu gibt es einen Tilgungszuschuss von maximal 45 Prozent, was eine Förderung von bis zu 67.500 Euro bedeutet. Allerdings ist die Höhe des Zuschusses von dem erreichten Effizienzhausstandard abhängig.

Ein Antrag auf Förderung für Einzelmaßnahmen kann seit 2024 erst dann gestellt werden, wenn bereits das Angebot eines Handwerksbetriebes angenommen wurde. Dieses Angebot muss die Bedingung enthalten, dass es erst gültig ist, wenn der Antrag bewilligt wurde. Sobald der Förderantrag genehmigt wurde, müssen die Sanierungsmaßnahmen innerhalb von 36 Monaten umgesetzt werden. Anträge auf Förderungen für Komplettsanierungen müssen immer noch vor Sanierungsbeginn beantragt werden.   

Förderungen im Rahmen der BEG können grundsätzlich von allen Bürgerinnen und Bürgern beantragt werden, allerdings muss es sich hierbei um den Eigentümer der Immobilie handeln. Mieter sind nicht antragsberechtigt. Ein solcher Antrag kann ebenfalls von Unternehmern, Kommunen, gemeinnützigen Einrichtungen und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) gestellt werden. Seit dem 01. Januar 2024 können Förderungen des BAFA (BEG EM) und der KfW (BEG WG) wieder miteinander kombiniert werden. Allerdings muss dabei beachtet werden, dass es nicht möglich ist, einzelne Sanierungsmaßnahmen doppelt zu fördern.

Wenn Sie Ihren Altbau sanieren möchten, dann muss unbedingt die richtige Reihenfolge bei den einzelnen Maßnahmen bedacht werden. Wenn nur eine energetische Sanierung notwendig ist, dann sollte mit der Dämmung begonnen werden und erst danach die Heizung getauscht werden. Verfährt man genau umgekehrt, dann ist die neue Heizung deutlich überdimensioniert und ermöglicht kaum Einsparungen bei den Energiekosten.

Falls deutliche Mängel in der Bausubstanz oder Technik vorliegen, sollte die Ausbesserung dieser in jedem Fall Priorität über energetischen Sanierungen haben. Beispielsweise enthalten immer noch viele Wände in Altbauten Asbest, welches nachgewiesenermaßen stark gesundheitsgefährdend ist und entsprechend entfernt werden sollte.

Eine Altbausanierung lässt sich in verschiedenen Gebäuden durchführen. Die Eigenheiten der jeweiligen Häuser machen jedoch unterschiedliche Arten der Sanierung notwendig.

Ein Beispiel wäre der Heizungstausch in einem Mehrfamilienhaus, der nicht auf dieselbe Weise in einem Einfamilienhaus durchgeführt werden könnte, da hier meist gänzlich unterschiedliche Anlagen zum Einsatz kommen.

Auch die Dämmung der Fassade empfiehlt sich nicht für alle Immobilien. Die Altbausanierung sollte also im Vorfeld gut geplant und auf das Eigenheim abgestimmt werden. Neue Fenster und die Dämmung der obersten Geschossdecke sind aber grundsätzlich bei jeder Gebäudeart empfehlenswert.

Altbau sanieren: Einfamilienhaus

Wenn Sie Ihr Einfamilienhaus sanieren möchten, dann ist im Verhältnis zu anderen Gebäudearten grundsätzlich mit einem höheren Quadratmeterpreis für verschiedene Arbeiten zu rechnen, weil häufig Anpassungen an Fenster und andere Hindernisse gemacht werden müssen. Trotzdem lässt sich schon mit geringen Mitteln eine Menge erreichen.

Speziell die Dämmung der obersten Geschossdecke (Dachgeschoss) und der Einbau einer modernen Brennwertheizung senken die Heizkosten nach einer Altbausanierung schon enorm. Als größeres Projekt kann eine Fassadendämmung durchgeführt werden, die besonders mit dem Einblasverfahren sehr günstig ist.

Altbau sanieren: Reihenhaus

Grundsätzlich gilt hier gleiches wie bei der Altbausanierung im Einfamilienhaus, aber mit geringeren Kosten. Speziell Reihenmittelhäuser sind nicht zwingend auf eine Fassadendämmung angewiesen, wobei die oberste Geschossdecke aber in jedem Fall ausreichend gedämmt sein sollte. Auch eine neue Heizung kann die Heizkosten in einem Reihenhaus deutlich senken.

Altbau sanieren: Mehrfamilienhaus

Ein Mehrfamilienhaus bietet aufgrund des hohen Energieverbrauchs auch große Einsparpotenziale. Neben einer Geschossdeckendämmung lohnen sich beispielsweise auch eine Fassadendämmung mit WDVS und der Einbau eines sogenannten Blockheizkraftwerkes (BHKW).

Fachwerk zu modernisieren ist schon eine der größeren Herausforderungen bei der Altbausanierung. Da es sich bei einem alten Fachwerkhaus um ein empfindliches Gefüge verschiedenster Bausubstanzen handelt, darf nicht einfach pauschal eine Dämmung an der Fassade angebracht werden.

Dach und oberste Geschossdecke bieten hier schon sinnvollere Ansatzpunkte für eine Dämmung. Man sollte aber grundsätzlich den höheren Energieverbrauch einer solchen Immobilie akzeptieren und bei der Altbausanierung eher auf kosteneffiziente Holzheizungen setzen, um die Heizkosten gering zu halten.

Die beste und einfachste Lösung ist meist eine Pelletheizung, die in Verbindung mit einer Solarthermie-Anlage selbst bei hohem Wärmebedarf nur sehr geringe Heizkosten verursacht. Ist genügend Platz vorhanden, kann beispielsweise auf einem alten Bauernhof auch eine Hackschnitzelheizung installiert werden.

Bei einer Altbausanierung kann nur dringend empfohlen werden, sich vorab über einen möglichen Denkmalschutz zu informieren. Bewohnen Sie ein sehr altes Haus, dann ist es wahrscheinlich, dass bei der Sanierung von Fenstern und der Fassade hinsichtlich der Optik auf die Einhaltung gewisser Richtlinien geachtet werden muss. Entweder können Sie dann auf moderne Bauteile zurückgreifen, traditionelle Werkstoffe verwenden oder Sie müssen beispielsweise die Fassadenfront bei der Dämmung auslassen und nur die übrigen Wände isolieren.

Mike Kinder hat einen Master of Engineering im Bereich „Energieeffizientes und nachhaltiges Bauen“ und ist seit 2017 in der Bau- und Sanierungsbranche tätig. Als zertifizierter Energieeffizienz-Experte für Wohngebäude setzt er sich leidenschaftlich für innovative und nachhaltige Sanierungslösungen ein.

Wenn er nicht gerade für Energieheld schreibt, trägt er dazu bei, Ansätze zu entwickeln, um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen. Hier gelangen Sie zu Mike’s LinkedIn Profil.